作者：唐青林、李舒、吴志强
来源：法客帝国
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《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称“《民诉法》”）第250条的规定“强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被履行人在指定期间履行。被履行人逾期不履行的，由履行员强制履行。强制履行时，被履行人是公民的，应当通知被履行人或者他的成年家属到场；被履行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响履行。被履行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。履行员应当将强制履行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被履行人。被履行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被履行人承担。”根据上述规定，人民法院要求被履行人迁出房屋或退出土地的需由院长签发公告，被履行人拒绝履行或逾期履行的，可由履行人员强制履行。强制履行程序中法院应通知相关人员到场并在笔录中签字确认，而关于强制搬出房屋的财物，因被履行人拒绝接收而造成的损害应由其承担。本文将强制被履行人迁出房屋或退出土地的有关法律、法规、司法解释及可供参考的规范性文件及相关典型案例和裁判重点梳理汇总如下：
一、相关法律法规及司法解释
1、《民诉法》
第二百五十条【强制被履行人迁出房屋或退出土地】
强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被履行人在指定期间履行。被履行人逾期不履行的，由履行员强制履行。
强制履行时，被履行人是公民的，应当通知被履行人或者他的成年家属到场；被履行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响履行。被履行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。履行员应当将强制履行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。
强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被履行人。被履行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被履行人承担。
2、《最高人民法院关于人民法院办理履行异议和复议案件若干问题的规定》［法释〔2015〕10号］
第二十条【被履行人以生活必须住房为由提出异议】
金钱债权履行中，符合下列情形之一，被履行人以履行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被履行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）履行依据生效后，被履行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请履行人按照当地廉租住房保障面积标准为被履行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
履行依据确定被履行人交付居住的房屋，自履行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被履行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
3、《最高人民法院关于人民法院履行设定抵押的房屋的规定（2008修订）》
第二条【六个月的宽限期】
人民法院对已经依法设定抵押的被履行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被履行人六个月的宽限期。在此期限内，被履行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被履行人及其所扶养家属迁出该房屋。
第三条【强制履行及临时住房】
上述宽限期届满后，被履行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十六条（2017修订为250条）的规定履行。
强制迁出时，被履行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请履行人为被履行人及其所扶养家属提供临时住房。
第六条【不应强制迁出的情形】
被履行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。
4、《人民法院司法警察条例》【法发〔2012〕23号】
第十一条【司法警察配合履行】
在生效法律文书的强制履行中，人民法院司法警察可以依法配合实施搜查、查封、扣押、强制迁出等履行行为。
5、《江苏省高级人民法院履行局关于履行“唯一住房”相关问题的解答》【2015.11.24】
第一条【可履行唯一住房情形】
被履行人名下仅登记有一套“唯一住房”，对该 “唯一住房”什么情形下可以履行 ？
登记在被履行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可履行：
（一）对被履行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）一审诉讼或仲裁立案后，被履行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）被履行人在其户籍所在地或拟履行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被履行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；
（四）被履行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；
（五）被履行人的“唯一住房”系履行依据确定的被履行人应当交付的房屋的；
（六）申请履行人按照当地廉租住房保障面积标准为被履行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；
（七）其他可以履行的情形。
第二条【认定唯一住房超出生活所必需的标准】
如何认定 “唯一住房”是否超出“生活所必需”？
是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：
（一）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面积为50平方米，若拟履行的“唯一住房”面积达到50×150%=75平方米，便可认为超过生活所必需）
（二）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。（例：若南京某区拟履行“唯一住房”建筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需）
对于已经依法设定抵押的“唯一住房”，申请履行人为抵押权人的，人民法院无需审查其是否超过“生活所必需”，可以履行，但被履行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。
第三条【履行唯一住房”应遵循的原则】
履行 “唯一住房”应遵循哪些原则 ？
为均衡保障债权人的债权与被履行人的居住权，履行“唯一住房”时应遵循以下原则：
（一）穷尽其他履行措施原则。一般情况下，若有证据证明被履行人有其他财产可供履行的，不宜对其“唯一住房”采取处分性履行措施。
（二）申请人申请在先原则。履行被履行人的“唯一住房”应以申请履行人的申请为前置条件，人民法院不得依职权主动对被履行人的“唯一住房”采取处分性履行措施。
（三）解决临时住房在先原则。对于确实无处居住的被履行人，在对其“唯一住房”采取处分性履行措施前，宜事先解决好被履行人及其所扶养家属的临时住房，由申请履行人提供临时性住房或先行垫付租房费用。
（四）有利履行原则。履行“唯一住房”时，应当综合考量处置该房产时可能产生的评估、公告、履行、生活保障等费用，若除去上述各项费用后并无余值或余值不大，则原则上不宜对该“唯一住房”采取处分性履行措施。
第四条【履行唯一住房的程序】
履行 “唯一住房”程序上应当如何动手 ？
人民法院在履行“唯一住房”时，可按以下程序进行：
（一）应申请履行人申请履行“唯一住房”，人民法院应当要求申请履行人出具自愿提供临时住房或承担临时住房租金的承诺书，对于需求支付生活保障费用的被履行人，申请履行人需在承诺书中一并承诺同意从变价款中支付此笔费用。
（二）履行人员对于拟拍卖的“唯一住房”，应当查明住房基本情况、被履行人及其所扶养家属的人数等信息，填写拍卖呈报表，并在呈报表中说明符合唯一住房处置条件的理由和对被履行人及其所扶养家属的生活保障措施。经合议庭讨论后报履行局长或分管院长审批。
（三）准予拍卖的，应当向被履行人发出履行裁定书和迁出告知书。不符合拍卖条件的，应当及时告知申请履行人并说明理由。
（四）履行裁定书和迁出告知书送达后，被履行人未在指定的期限内腾空房屋的，履行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制履行。
（五）对拟履行的“唯一住房”依法评估交付拍卖。
（六）拍卖成交扣除相关费用后，其余部分依法分配。
第五条【履行唯一住房时应解决临时住房】
履行 “唯一住房”时，被履行人的临时住房如何解决 ？
履行“唯一住房”前，应首先解决好被履行人及其所扶养家属的临时住房，临时住房的面积标准参照当地廉租住房的面积标准；临时住房的地段可参照被履行人的合理要求，尽量方便其生活、工作。
申请履行人自愿提供临时住房的，使用期限原则上不超过六个月。申请履行人提供的临时住房可计收租金，租金标准由申请履行人和被履行人双方协商确定，协商不成的，由人民法院参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
被履行人自行租房的，可由申请履行人先行垫付六个月的租金。
上述使用房屋的费用或租金应从保留给被履行人的生活保障费用中予以扣除。
对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被履行人解决临时住房。
第六条【为被履行人及其所扶养家属提供生活保障可采取的方式】
哪些情况下应当对被履行人及其所扶养家属给予生活保障？如何保障 ？
对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被履行人及其所扶养的家属给予生活保障；对于本解答第二条第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般应当为被履行人及其所扶养的家属提供生活保障。
为被履行人及其所扶养家属提供生活保障可采取以下方式：
（一）保留租金。申请履行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金作为被履行人及其所扶养家属的生活保障费用。此笔款项可在房屋变价款中先行提留。人民法院不得对其强制履行。
（二）房屋置换。申请履行人自愿以以小换大、以远换近、以劣换优等方式为被履行人及其所扶养家属提供保障其基本生活的住房，与被履行人的“唯一住房”进行置换，置换房屋的面积、地段可参照本解答关于临时住房的标准。。
6、《浙江省高级人民法院关于履行程序中履行“一处住房”相关问题的解答》【浙高法执〔2014〕12号】
第八条【履行唯一住房时需注意问题】
人民法院履行“一处住房”时，具体动手上应注意什么问题？
（1）履行“一处住房”，应当以申请履行人的申请作为前置条件，由其向人民法院出具承诺书，承诺书内容包括同意发放保障费用、提供临时住房或临时住房租金等；
（2）履行“一处住房”，应当查清住房状态、常驻人口状态，填写拍卖呈报表，明确拍卖理由和对被履行人及其所扶养亲属的保障措施，履行人员讨论后报履行局长或分管院长批准；
（3）准予拍卖的，应当向被履行人发出履行裁定书和迁出告知书；
（4）拍卖一般以住房腾空为前提，被履行人拒绝腾空的，履行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制履行；
（5）强制迁出应当作出风险评估和履行预案，可协调利用政府及相关部门、基层组织、社会舆论的力量。履行过程中应注意证据保全，制作财产清单，全程摄像，刻录存档。必要时可以邀请公证处公证、媒体参与报道、当地基层组织见证；
（6）强制迁出过程中出现意外情况或引起矛盾激化、难以实施的，应当及时报告履行局长或分管院长并暂停履行行为。
7、《北京市法院履行工作规范》【2014.01.01】
第一百八十四条【强制迁出房屋或退出土地应公告】
公告适用于下列范围：
（一）查封；
（二）拍卖、变卖；
（三）强制迁出房屋或退出土地；
（四）其他需求用公告解决的事项。
前款第（三）项公告，应当由院长签发。
第四百一十六条【强制迁出或退出】
人民法院处分房地产后，除人民法院已明示买受人或承受人不负责实际交付的以外，被履行人或占用人拒不迁出的，可以强制被履行人迁出房屋或者退出土地。强制迁出或退出的程序按照本规范第四百五十六条的规定办理。
第四百一十八条【对设定抵押房屋的履行】
人民法院对已经依法设定抵押的被履行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被履行人六个月的宽限期。在此期限内，被履行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被履行人及其所扶养家属迁出该房屋。宽限期届满后，被履行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照本规范第四百五十六条的规定履行。
强制迁出时，被履行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请履行人为被履行人及其所扶养家属提供临时住房。申请履行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被履行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。
申请履行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请履行人和被履行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。
被履行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。
第四百五十六条【强制迁出房屋或者强制退出土地的履行程序】
强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被履行人在指定期间履行。被履行人逾期不履行的，由履行员强制履行。
强制履行时，被履行人是公民的，应当通知被履行人或者他的成年家属到场；被履行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响履行。被履行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。履行员应当将强制履行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。
强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被履行人。被履行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被履行人承担。
8、《贵州省高级人民法院关于审理涉金融类纠纷案件若干问题的会议纪要》【黔高法[2012]169号】
第四条第三款【涉农履行案件法院可查封不能拍卖或变卖及强制迁出】
在涉农履行案件中，被履行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活所必需的物品，不得查封、扣押、冻结，对被履行人从事农业生产必需的生产设备和资料不得采取财产保全措施和履行措施。
对被履行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵偿。被履行人生活困难且无法自行解决居住问题的，法院不应强制迁出。
9、《广东省高级人民法院关于依法慎用先予履行措施的若干规定》【粤高法发〔2010〕35号】
第十条【先予履行中强制迁出房屋的应层报省法院履行指挥中心审查批准】
根据《民事诉讼法》第九十七条第三项“因情况紧急需求先予履行的”规定先予履行强制迁出房屋、强制退出土地、强制拆除建筑物的，必须层报省法院履行指挥中心审查批准。
报请审批材料包括生效法律文书、先予履行方案和先予履行请示等。
10、《广东省高级人民法院关于在当前履行工作中重视并切实维护好社会稳定的通知》【粤高法(2010)8号】
第三条【强制迁出需考虑社会稳定因素】
异地履行应增强社情意识，履行报告制度。对于到异地履行的案件，必须深入了解当时当地的社情民情，要重视了解其当地基层政权、基层组织的领导管理情况，公安派出所的协助履行能力及民众的法律意识，被履行人的文化修养、道德品质、性格特征、精神状态及其家族势力等，并有针对性地确定履行方案。凡经调查分析认为有激化矛盾可能的，都应当事先与当地*党**委政法委、基层政府、公安机关协调，并在当地法院和有关部门的支持下方可履行。异地强制履行中，凡涉及拘留妨害履行行为人的，必须有当地法院派员同行协助，拘留人员送当地拘留所看管。凡涉及异地强制迁出房屋或强制退出土地，组织10名以上履行人员行动的，必须在履行前将履行方案报告上一级法院；组织20名以上履行人员参与履行清场活动的，或者虽未达到上述人数但须商请地级以上市政法公安机关协助支持的，必须报省法院履行指挥中心。
二、实务重点及参考案例
1、对于强制迁出房屋被搬出的财物，因拒绝接收而造成的损失，由被履行人承担。
【裁判原文】本院认为，“在强制搬迁后，经贵州省遵义市中级人民法院召集红花岗区法院、明德房地产公司和禹元芬、陶正书进行协调，红花岗区法院曾通知禹元芬、陶正书，由法院协助前往领取被保管物品，但禹元芬、陶正书拒绝领取。后经贵州省高级人民法院通知，红花岗区法院再次做禹元芬、陶正书工作，表示由法院协助前往领取被保管物品，禹元芬、陶正书仍予以拒绝。根据民事诉讼法第二百二十九条第三款的规定，对于强制迁出房屋被搬出的财物，因拒绝接收而造成的损失，由被履行人承担。禹元芬、陶正书以被保管物品灭失为由要求赔偿财产损失和经营损失的主张，原审法院决定不予支持，并无不当。”
【案例来源】《申请确认申诉审查裁定书》【最高人民法院（2015）确监字第5号】
2、履行法院未采取强制迁出房屋的履行行为，也就不存在对行为是否违法的判断问题，被履行人依据《民诉法》225条提起履行异议的，法院不予受理。
【裁判原文】本院认为，“关于申请复议人所提德州中院未按照法律规定作出相关履行行为的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，只有对人民法院正在采取的履行行为，当事人主张该行为违法的，方可提出履行异议。本案中，申请复议人既然主张德州中院未依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条规定作出强制迁出房屋的履行行为，也就不存在对行为是否违法的判断问题。如果在德州中院未采取强制迁出房屋的履行行为情况下，申请履行人存在擅自接管房产的事实并给申请复议人造成损失的，申请复议人可通过民事诉讼主张赔偿。”
3、强制迁出房屋公告，作为公示应依法由院长签发，履行法院仅在公告底稿上经主管院长签发明显不妥，属于文书制作不规范，但不必然导致被履行人财产损害也不必然需国家赔偿。
【裁判原文】法院认为，“根据已生效的仲裁裁决，赔偿恳求人利雅得公司应履行的义务包括向申请履行人创业中心支付*款贷**本金、房租、水电等各项费用575822.04元和返还租期已满的房屋。咸阳中院在履行过程中，仅在申请履行人创业中心同意以物抵债，但财产并未交付和租赁房屋未返还的情况下，即作出终结履行裁定而后又公告强制履行，在程序上确属不当，存在瑕疵。但鉴于该终结裁定在强制履行时尚未送达给赔偿恳求人利雅得公司，生效的仲裁裁决也未履行完毕，故咸阳中院的强制履行不存在赔偿恳求人利雅得公司所称的没有法律文书依据和法律依据的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十六条的规定（编者提示：《民诉法2017修订》第250条），强制迁出房屋，由院长签发公告。强制履行时，被履行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。本案中，咸阳中院责令赔偿恳求人利雅得公司的腾房公告，作为公示应依法由院长签发，咸阳中院仅在公告底稿上经主管院长签发明显不妥，文书制作不规范。因赔偿恳求人利雅得公司法定代表人庄栋不在咸阳，履行人员就强制履行通过电话向其进行了告知。至于赔偿恳求人利雅得公司所称的代理人王薇，经查，公司委托的代理权限仅限于领取法律文书和调解。故赔偿恳求人利雅得公司认为，咸阳中院强制履行时未通知其法定代表人和委托代理人违法的理由，依法不予采纳。”
【案例来源】《咸阳利雅得电子有限公司申请咸阳市中级人民法院错误履行国家赔偿决定书》【陕西省高级人民法院赔偿委员会（2012）陕法委赔字第00001号】
4、履行被履行人唯一住房时，若申请人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准及当地廉租住房保障面积标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，人民法院应予支持申请人继续履行拍卖该房屋的恳求。
【裁判原文】本院认为，“关于对当事人唯一住房能否采取强制履行措施的问题。《最高人民法院关于人民法院办理履行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款明确规定：金钱债权履行中，符合下列情形之一，被履行人以履行标的系本人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由，提出异议的，人民法院不予支持：（三）申请人按照当地廉租住房保障面积标准为被履行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。本案已符合这一条件，人民法院依法可以处置其唯一房产用于偿债。这也是反制规避履行，解决‘履行难’问题的重要举措。”
【案例来源】《许筱靓、陈鹏等与许筱靓、陈鹏履行裁定书》【海南省高级人民法院(2015)琼执复字第25号】
5、对被履行人房产不得拍卖的条件是被履行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，并非被履行人的唯一房产。且即便房产为被履行人唯一住房，但只要房产设置了抵押，人民法院即可根据抵押权人的申请，依法采取拍卖措施。
【裁判原文】本院认为，“根据《最高人民法院关于人民法院民事履行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：‘对被履行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。’对被履行人房产不得拍卖的条件是被履行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，并非被履行人的唯一房产。《最高人民法院关于人民法院履行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：‘对于被履行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。’由此可见，即便房产为被履行人唯一住房，只要房产设置了抵押，人民法院即可根据抵押权人的申请，依法采取拍卖措施。上述执争房屋现仍抵押给福州市亭江农村信用合作社。根据《最高人民法院关于人民法院履行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定：‘人民法院对被履行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请履行人的债权。’因此，对于被履行人所有的其他人享有抵押权的财产，人民法院在保障抵押权人的优先受偿情况下，可以采取拍卖措施。综上，被履行人施晓华恳求终止拍卖的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”
【案例来源】《施晓华与洪其平合伙协议纠纷一案履行复议裁定书》【福建省高级人民法院（2014）闽执复字第29号】
6、对被履行人唯一住房，在申请履行人按照当地廉租住房保障面积为被履行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五到八年租金后，可对该唯一住房强制履行。
【裁判原文】本院认为，“根据相关法律规定，对被履行人唯一住房，在申请履行人按照当地廉租住房保障面积为被履行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五到八年租金后可对该唯一住房强制履行。本案履行法院对被履行人赵明淑住房强制履行时，考虑其有两名子女，在拍卖时均系未成年人且与其共同生活，故履行法院综合考虑被履行人同住人口情况及当地租金标准，确定按每月1500元标准为履行人预留八年租金并无不当。”
【案例来源】《徐炳鹤复议一案履行裁定书》【辽宁省沈阳市中级人民法院（2017）辽01执复42号】
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编辑：傅德慧 石慧
